本文来源：时代周报 作者：郭鹏
大悦城地产将结束 12 年的上市历程。11 月 24 日，大悦城地产（00207.HK）发布公告称，其退市相关计划已于 11 月 21 日获法院认可，公司退市相关计划将于 11 月 27 日生效。
今年 7 月，大悦城地产发布退市方案公告。方案显示，大悦城地产将会通过回购股份的方式实现退市，回购股价为 0.62 港元 / 股，总规模约为 29.32 亿港元。
退市后，大悦城地产控股股东大悦城（000031.SH）所持股份比例将会提高。退市前大悦城持股比例为 64.18%，退市后大悦城持股比例变为 96.13%。
退市方案公告显示，大悦城地产退市原因为精简公司的管治框架、企业架构及股权，从而提升管理效率。过去数年，大悦城地产股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了从资本市场筹集资金的能力。鉴于市场环境充满挑战且复杂，大悦城地产的上市地位难以提供足够的境外融资支持，在可预见的将来亦不会有实质性改善。
近年来，大悦城地产仅在 2024 年出现亏损。据其财报，2024 年，大悦城地产净利润为 -2.94 亿元。大悦城地产未出现过债务问题，但其股价一直较为低迷，2019 年 5 月至今，大悦城地产股价一直低于 1 港元。
汇生国际资本总裁黄立冲向时代周报记者表示，大悦城退市属于"估值退市"。首先可以简化架构、提效降本，回到以 A 股为唯一股权平台，减少一套信息披露和监管成本，决策链条更短；其次是私有化完成后，母公司大悦城持股升至约 96%，地产业务利润和资产更集中反映在母公司报表，有助于缓冲行业波动、改善集团财务表现。
对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进向时代周报记者表示，最关键的是效率提升：公司决策流程将会简化，例如投资或经营项目可快速落地，缩短战略执行周期。
大悦城购物中心租金稳步上涨
大悦城地产成立于 1992 年，是中粮集团旗下的商业地产平台。2013 年，大悦城地产以"中粮置地"的名字实现借壳上市，登陆港股。当年，"大悦城"品牌在全国各地陆续营业，以年轻时尚的定位吸引大量客流。
上市后，大悦城地产从母公司大悦城收购大悦城购物中心商业项目，扩大公司资产规模。据其财报，2014 年，6 个大悦城项目全年累计销售额约达 96.73 亿元，同比增长 19.72%，租金收入约 15.18 亿元，同比增长 19.76%。
此后，大悦城商业项目业绩稳步增长。据其财报，2018 年，大悦城地产开业运营项目数量增至 12 个。大悦城购物中心租金收入 26.03 亿元。相较 2014 年，大悦城购物中心项目租金增长幅度为 71.48%。
随后，大悦城地产与大悦城联系更加紧密。2019 年，中粮系启动重大资产重组。A 股上市企业大悦城以发行股份方式收购港股大悦城地产 64% 股权，形成了 A 股控股港股的" A 控红筹"架构，拥有 A 股与港股两个资本市场平台。
2020-2022 年，线下商业项目客流量下滑，大悦城购物中心租金收入有所下降。2023 年 -2024 年，大悦城地产的商业运营业务继续恢复增长。据其财报，2023 年、2024 年，大悦城地产购物中心租金收入分别为 29.98 亿元、30.23 亿元。
虽然购物中心业务营收尚能保持增长，但受房地产行业下行影响，大悦城地产业务中的住宅销售业务毛利率下降。
2024 年，大悦城地产出现上市以来首次亏损。据其财报，2024 年，大悦城地产净利润为 -2.94 亿元。其中，大悦城地产毛利率约为 28.4%，同比下降 14 个百分点。财报表示，毛利率下降原因为本年销售型业务收入占比较高，降低了整体毛利率。
今年，大悦城地产业绩继续下降。据其财报，今年上半年，大悦城地产营收 81.24 亿元，同比下降 5.78%，净利润 1.05 亿元，同比下降 26.60%。
退市后或增加母公司利润
大悦城地产退市或可助其控股股东大悦城实现减亏。今年 7 月底，大悦城公告表示，大悦城地产退市相关交易完成后，大悦城将增厚对大悦城地产的权益，有利于进一步提升大悦城归母净利润。
与大悦城地产尚未出现大幅亏损不同的是，近年来，大悦城连续亏损。据其财报，2022-2024 年，大悦城净利润分别为 -28.83 亿元、-14.65 亿元、-29.77 亿元。三年累计亏损规模达 73.25 亿元。
大悦城亏损或与其重仓商品房销售业务有关。据其财报，2021 年 -2024 年，大悦城商品房销售及一级土地开发业务营收分别为 356.30 亿元、335.02 亿元、290.44 亿元、283.86 亿元，占营业总收入比例分别为 83.61%、84.65%、78.96%、79.31%。
近年来，房地产行业下行，大悦城商品房销售及一级土地开发业务毛利率逐步下降。据其财报，2024 年，商品房销售及一级土地开发业务毛利率为 14.26%。而在 2020 年，该业务毛利率为 27.76%。
房地产行业下降，大悦城连续出现大额资产减值，造成净利润下降。据其公告，2022 年 -2024 年，大悦城计提资产减值准备规模分别为 16.56 亿元、46.98 亿元、24.57 亿元。其中，计提资产减值准备的主要因素是房地产下行带来的存货项目减值。2022 年 -2024 年，大悦城存货减值规模分别为 15.27 亿元、36.50 亿元、19.53 亿元。
公告显示，2022 年 -2024 年，大悦城计提资产减值准备减少归属于母公司所有者的净利润分别为 10.64 亿元、27.13 亿元、14.69 亿元。
黄立冲向时代周报记者表示，退市后，对控股股东大悦城控股的影响是"利润更集中、架构更简单、融资更内向"。股权上，大悦城对于大悦城地产控股比例大大提高，大悦城地产未来的盈利、资产公允价值变动将更加集中体现在大悦城的合并报表中，有利于提振其归母净利润表现和每股收益。
大悦城地产公告显示，退市回购股份相关资金来源于内部资源及外部债务融资。
对于大悦城地产退市对于大悦城净利润影响，是否会提高公司债务规模等问题，时代周报记者多次致电大悦城投资者联络部门，电话未接通，同时向其发送邮件，截至发稿未获得回复。
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